二手房交易又有新政策

二手房交易又有新政策“国家出台税收新政策的目的就是为了遏制炒房、抑制房价。但现在这些费用都被一并转嫁到买房身上,购房负担非但未得到减轻,反而变本加厉。”
2006年7月，一纸个人住房转让征税通知出台，对个人购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，并开征个人所得税。二手房市场颇为震动。
有了政策，似乎必有对策。随着税赋的加重，一些交易者削尖脑袋，试图通过先租后卖、虚假赠与等新方式逃避税收。于是，最近国税总局又下发了一则新通知，要对“住房赠与”的行为加强税收征管。
这项新规定是不是能让“假赠与”逃税彻底落空，会对房产交易产生什么新的影响?
政策解读
文件名称：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)
关键条款1：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
律师解读：这条规定能对二手房交易中的“假赠与”行为起到震慑作用。对于卖房者来说，“假赠与”可以免交营业税;对于买房者来说，卖房者逃脱赋税后自然会把房价降一点下来。可有了这条规定后，买房者恐怕不敢再接收“赠与”的房子。因为无论多少年之后，只要把房子转让，就得额外承担一笔数额不小的个人所得税。
该条款也有瑕疵。“有关合理费用”的含义过于笼统，哪些费用是合理的，哪些不合理?没有明确的标准，具体操作中恐面临较大的困难。
关键条款2：对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
律师解读：这条规定明确了房产交易“假赠与”是违法行为，一经发现，要承担严重后果。尽管“假赠与”的双方存在默契，但只要发生纠纷，马脚马上就会露出来。
关键条款3：个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料。
律师解读：赠与、继承、遗赠是三个内涵和外延并不相同的法律概念，不能以赠与将继承、遗赠等行为涵盖起来。否则，不仅会造成概念上的混乱，而且会引起法律适用上的混乱。这也许是整篇通知中最让人困惑的部分，如果对赠与、继承、遗赠等行为统统征收个人所得税，便意味着国家已经开始变相开征不动产遗产税，这可是一个重大举措。
时下流行的避税方法
“阴阳合同”
今年8月，吕先生把两年前以72万元购得的一套房屋以100万元卖给王先生。如果按照实际交易价格办理登记，吕先生需要缴纳5.5万元营业税、1万元个人所得税(按售房收入×1%计算);王先生也需缴纳1.5万元的契税。双方为了避税，将合同价改为72万元，吕先生只需缴纳3.96万元的营业税，由于没有售房收入的差额所得，不需缴纳个税。同时，王先生的契税只需缴纳10800元。私下里，吕先生又与王先生签订了一份实价交易合同。
上海著名律师玉娟点评：一般情况下，房价的确定以送到交易中心的房屋买卖合同(阳合同)为准，如果私下签订的另一份合同(阴合同)约定不明确或者不详细，卖房者就有可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。
假送真卖
今年7月份，张先生通过“房屋赠与”的方式卖掉了房产。2003年，他以50万元购买了一套房产，现在以70万元出售，通过这种“房屋赠与”方式，可以为其减少3.85(70×5.5%)万元的营业税支出和0.7(70×1%)万元的个人所得税支出。
上海著名律师玉娟点评：房屋赠与在交易过程中，一般只收取手续费用，而由此涉及的营业税等税费都是免缴的。但是刚出台的国税局规定，明确了房屋再转让时须缴纳20%个人所得税，如果买者日后想把这套“无偿获赠”的房产转让，不得不缴纳55115元的个税。
以租代售
“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不用缴纳营业税的时间(即取得产权5年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。
上海著名律师玉娟点评：房产价格的波动往往是买卖双方在签约时难以预料的。将来万一房屋价格上涨了，那卖方完全有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖房子，这显然是买方所不能接受的。
能不能合理避税?
1、排除虚假税费。买房子哪些税费该自己交，哪些不该自己交，哪些税费根本不存在，是别人想占你的便宜，买房人得弄清楚。千万别付了不该付的，比如担保费、好处费等等;
2、夯实基本房价。有时候房价里包含很多其他内容，为节约税费千万不要虚开房价。比如买全装修房，装修款和房价要分开;买二手房如果有装修、设施设备或维修资金等，房价和其他费用也不要混在一起;
3、减少交易环节。在复杂的房屋买卖中，请专家安排好合理的交易流程，不仅可以顺利地促成交易，还可以节约税费支出;
4、约定转移条款。房屋买卖中有时候卖方会要“净手价”，买房人一定要在协议中明确约定哪些税费是自己承担的，其他则应由卖方承担;
5、改变交易方式。房屋买卖税费较高，如果由公司出面购置房产，然后以公司股权转让的方式实现房产交易，那么股权变更的费用就远远低于房产交易税费。
综上所述，上海房产买卖认为：国家相关部门规定,个人所得税、营业税等费用是房屋卖出所产生的,而卖家作为所得者,自然应由卖家支付才合理。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就会高一些,买家交税费,房价就相对可能低一些。

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