征收时户籍不在册的产权人（即户外产权人）也可享有安置房的购买权

 

上海动迁律师方燕根据多年来的丰富动迁案例精心撰写的原创文章《征收时户籍不在册的产权人（即户外产权人）也可享有安置房的购买权》。如果您有动迁相关问题要咨询，请联系方燕律师13661982247。方燕律师系中级职称律师并被评定为"建筑房地产"专业律师。同时方燕律师已入选上海市律协十一届不动产征收（拆迁）业务研究委员会委员。

征收时户籍不在册的产权人（即户外产权人）也可享有安置房的购买权

 

Ø  争议性质

本案系一起私房征收补偿利益的分割纠纷。因该户选择房屋安置，仅一套安置房，而两名产权人均主张房屋安置，其中一名产权人在系争房屋内有户口（以下简称为“户内产权人”），另一名产权人在系争房屋内没有户口（以下简称为“户外产权人”）。一审法院判决安置房由户内产权人和户外产权人共同购买，各享有50%的权利。二审维持原判。

Ø  主要人物关系

原产权人王某已故。原告王1与被告王2系王某的子女。被告王2与被告李1系再婚夫妻，被告王3系王2与前妻的儿子。其中，原告王1系户外产权人，被告王2系户内产权人。

 

Ø 案情简介

系争房屋系私房，原产权人为王某。王某去世后，经继承公证，房屋产权为原告王1与被告王2共同所有，产权登记在王1、王2名下。

王1、王2出生后均居住在系争房屋内。王1结婚后搬离系争房屋并迁出户口。王2在系争房屋内居住至第一次婚姻终结。王2再婚后，搬至李1处居住，直至征收。王3则搬至自己的母亲处居住。征收前，系争房屋处于长期空置的状态。

征收时，系争房屋内有户籍在册人员三人，即王2、王3、李1。

征收过程中，王1委托王2为该户的签约代表。后王2选择房屋安置，并在《放弃产权承诺书》上冒签了王1的签名、印章，以自己和李1为购房人与征收实施单位办理了购房手续。

根据征收补偿协议，该户共获得一套安置房及剩余货币20余万元。

另，王1结婚后曾因他处私房拆迁获得安置。王2与李1再婚后，李1曾按职工成本价购买了他处公房的产权。

因内部分配有争议，王1向法院提起诉讼，主张分得系争房屋征收补偿利益的一半，包括安置房50%产权以及剩余货币50%款项。

 

Ø  法院判决

一审法院认为，系争房屋权利人为王1、王2共同共有，被告王3、李1均享受过福利分房，也不是实际居住人，因此系争房屋被征收的安置补偿利益应归王1、王2各半所有。被告王2擅自代王1签署放弃购买产权安置房的承诺书，侵犯了王1的权利，现对王1要求分割系争房屋协议内安置补偿款的一半，并获得产权安置房屋中50%的份额，及所有货币补偿的一半，应于准许。

王2、王3、李1不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，本案中，系争房屋的产权系由王1、王2共同共有，故上述两人可分得系争房屋的征收补偿利益，王3、李1系户籍在册人员，无权分得系争房屋的征收补偿利益。根据现有证据，难以认定王2、王3、李1征收前在系争房屋内实际居住，故其主张可单独分得与居住、搬迁相关的征收补偿利益，本院难以支持。虽然征收中王1曾委托王2办理征收的相关事项，但代理事项并不包括放弃产权承诺，现根据一审查明事实，王2向房屋征收部门提供的放弃购买产权安置房承诺书上王1的签名系由王2擅自代签，故不能据此认定王1放弃了产权调换房屋的购买权。一审法院根据系争房屋由王1、王2共同共有，且两人均不愿意放弃产权调换房屋认购权的意思表示，判决系争房屋的征收补偿款及产权调换房屋的产权份额由王1、王2各半享有，并无不当。王2方提供的征收基地征收补偿方案中规定，户口不在被征收房屋内的产权共有人不得单独购买产权调换房屋，现一审法院将产权调换房屋判决由王1、王2按份共有，与上述征收补偿方案的规定并不矛盾，王2方的相关上诉理由，本院不予采纳。

 

Ø  律师观点

本人是王1一审、二审的代理律师。

本案争议焦点主要有以下三个方面：

1、王1系户外产权人，能否主张房屋安置。

2、王2系户内产权人，能否享有安置房的优先购买权。

3、王1作为户外产权人，能否主张房屋价值补偿款以外的其他各项奖励、补贴或费用。

目前，上海市征收国有土地上房屋的房屋安置政策，实行的是“一证一套”，即被征收户（包括私房、产权房、公租房）每户原则上只能选购一套安置房。有的征收地块，明文规定了户外产权人不得选购安置房；有的征收地块仅规定户外产权人不能单独购房；还有的征收地块对户外产权人的购房资格没有作出限制性规定。本案中，系争房屋所在地块的征收补偿方案中，明确规定了户外产权人不得单独购买安置房。因此，在系争房屋可以按照“一证一套”政策购买一套产权调换房屋，且征收补偿方案没有完全排除户外产权人购房资格的情况下，原告王1虽为户外产权人，但仍可享有安置房的购买权。

根据上海高院《房屋征收补偿利益分割问题》，在安置补偿对象人数较多，但可以分割或者购买的安置房数量有限的情况下，安置房应优先用于保障在被征收房屋内实际居住的被安置人。显然，王2不能仅以其为户内产权人为由，主张安置房的优先购买权。庭审中，本代理人通过走访居委会等方式搜集证据，证明王2及其家庭成员在征收前长期居住在他处，不属于房屋的实际居住人。而该节事实，不但否定了王2享有安置房的优先购买权，同时也是法院判定房屋价值补偿款以外的其他奖励、补贴和费用，应归两名产权人均等享有的事实依据。因此，在共有纠纷案件中，查明被征收房屋的居住情况，尤为重要。证据的收集方向、收集方法，也是反映代理律师办案能力的一项体现。

 

本文摘要：私房征收, 户外产权人, 户内产权人, 安置房的购买权,实际居住,征收补偿利益分割,他处住房,户口在册人员,公平原则,上海动迁律师方燕,上海动拆迁专业律,上海拆迁律师

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