嘉定区西门街区（西门历史文化风貌保护区）旧城区改建二期地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）

 
上海动迁律师方燕为您精心收集和整理《嘉定区西门街区（西门历史文化风貌保护区）旧城区改建二期地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）》。如果您有动迁相关问题要咨询，请联系方燕律师13661982247。方燕律师已入选上海市律协十一届不动产征收（拆迁）业务研究委员会委员。 嘉定区西门街区（西门历史文化风貌保护区）旧城区改建二期地块已被列入我区旧城区改建房屋征收范围。我区房屋征收部门于2022年8月3日至8月10日组织开展旧城区改建意愿征询工作，同意率为98.66%，符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)中“有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建”的规定。
为使本地块征收补偿工作依法有序进行,根据房屋征收与补偿相关规定，结合本区实际，拟定本地块房屋征收补偿方案如下:
一、房屋征收与补偿的法律和政策依据
(一）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）;
(二）上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第71号);
(三）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017)86号);
(四）上海市房屋管理局关于印发《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》的通知（沪房规范〔2022〕3号);
(五）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征〔2012)9号，经沪房规范〔2021)10号延期至2026年6月30日) ;
(六）关于印发《上海市共有产权保障住房申请对象住房面积核查办法》的通知(沪房规范〔(2019)17号) ;
(七）上海市嘉定区人民政府关于确定本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的通知（嘉府规〔2022〕6号);
(八）其他相关法律法规和规范性文件。
二、房屋征收的目的
由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、几基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
三、房屋征收的范围
嘉定区西门街区（西门历史文化风貌保护区）旧城区改建二期地块四至范围为：东至项泾河、南至练祁河、西至沪宜公路、北至清河路。
四、征收与补偿计户标准
(一）本方案中下列用语的含义
1、被征收人，是指被征收房屋的所有权人。
2、公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
3、共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以，上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
4、房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。.
(二)房屋征收补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同等权利凭证计户，按户进行补偿。本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。
(三)货币单位
本方案中的货币单位均为人民币。
(四)房屋征收补偿协议签订主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的权利人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同;无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的或者未提出变更申请的，房屋征收部门可以提请房屋征收评议监督小组组织协商确定签订主体。协商一致的主体作为补偿协议签约主体;协商不一致的，由房屋征收评议监督小组提出确定签订主体的建议，建议及相关协商资料送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委.托的管理人根据《上海市房屋租赁条例》及其相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
(五)房屋征收补偿协议的订立征收决定作出后，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人根据本房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。
若被征收人、公有房屋承租人因故不能亲自签约的，可依法书面委托代理人签约。
(六) 征收补偿协议生效条件
本地块房屋征收补偿协议的生效条件为:在签约期限内，签约比例达到90% (含)以上。
(七)搬迁
本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。
五、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法
（一）房屋类型认定
以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
（二）房屋建筑面积的认定
1、公有居住房屋建筑面积的认定
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋 类型	公寓	独立住宅(花园住宅）	新里住宅	新工房 （有电梯、成套）	新工房 （无电梯、成套）	新工房 （无电梯、不成套）	“两万户” 新工房	旧里 住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

在本市房屋征收补偿中，新工房(不成套、无电梯)居住面积换算为建筑面积的换算系数为1.94,旧里住宅居住面积换算为建筑面积的换算系数为1. 54。租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积; 1.7米以上的部分，按照实际居住面积及，上款规定的换算系数计算建筑面积。仅承租一个居住部位且为阁楼，如阁楼最高处的高度低于1.2米(含)的，按照实际居住面积的1/2及，上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积(使用面积)作为换算建筑面积的基数。厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数,但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、私有居住房屋建筑面积的认定
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件等合法有效的权利凭证记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件等记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
相关批准文件等未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
（三）非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，认定为非居住房屋。
5、原始设计为居住房屋，未经市或者区房屋行政管理部门批准改为非居住用途，但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，不认定为非居住房屋。
6、市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》,以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、私有非居住房屋建筑面积的认定有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
3、公有非居住房屋建筑面积的认定签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。
说明:本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办法认定的建筑面积。
 
六、征收居住房屋的补偿和奖励、补贴及其他费用
(一)居住房屋征收补偿方式
被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
(二)居住房屋补偿标准
1、私有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为:评估价格X 100%+价格补贴。
2、公有出租居住房屋
对被征收人的价值补偿款为:评估价格X 20%;对公有房屋承租人的价值补偿款为:评估价格X 80%+价格补贴。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价X补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。本地块每证补贴面积为15平方米建筑面积。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价X被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价十居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布(被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响)。
价格补贴=评估均价X补贴系数X被征收居住房屋的建筑面积。本地块价格补贴系数为0.3。
(三)居住困难户的保障补贴
被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为:被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价X居住困难户人数X22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
本地块的折算单价为29000元/平方米。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向区相关机构提出居住困难审核申请，提供相关证明材料。区相关机构应当按照《实施细则》及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定、核查、公示等程序。
(四)征收居住房屋奖励与补贴
1、签约奖
(1)基础奖
户均奖:按户给予30000元奖励。
面积奖:按被征收房屋认定的建筑面积给予8000元/平方米的奖励;对于配合征收前期工作的，再按被征收房屋认定的建筑面积给予4000元/平方米的奖励，若低于200000元的按200000元计算。
(2)按期签约奖
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期内签订房屋征收补偿协议的，按被征收房屋认定的建筑面积给予4000元/平方米的奖励;在签约期结束后至区人民政府依法作出征收补偿决定前，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按被征收房屋认定的建筑面积给予2000元/平方米的奖励。
区人民政府依法对该户作出征收补偿决定的，不享受该项奖励。
2、搬迁奖
征收补偿协议生效后，被征收人、公有房屋承租人按签订的征收补偿协议约定的搬迁期限完成搬迁的，按被征收房屋认定的建筑面积给予1000元/平方米的奖励。
区人民政府依法对该户作出征收补偿决定的，不享受该项奖励。
3、均衡实物补贴
被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式，未选购产权调换安置房的，按被征收居住房屋认定的建筑面积给予4000元/平方米的补贴。
4、搬迁费
(1)搬家费
按被征收房屋认定的建筑面积30元/平方米计算。每户低于2000元的，按2000元发放。被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿和选择产权调换房屋为现房的，给予一次搬迁费;被征收人、公有房屋承租人选择产权调换房屋均为期房的，给予两次搬迁费;被征收人、公有房屋承租人选择产权调换房屋既有现房又有期房的，先给予一次搬迁费，第二次搬迁费按被征收房屋建筑面积扣除现房建筑面积后，按实结算，第二次搬迁费结算不享受每户低于2000元的，按2000元发放的标准。
若该户被司法强制执行的，不享受搬家费。
(2)家用设施移装费
电话移装费，每门140元;管道煤气移装费，每户200元;热水器拆装费，每台300元;空调拆装费，每台400元;有线电视移装费，每户450元;宽带移装费，每户450元;由供电部门批准安装并由被征收人出资安装10安培以上电表移装费，凭供电部门安装发票按实结算。
5、临时安置费
在协议约定的临时安置期内，按被征收房屋的每平方米.建筑面积每月30元计算，每户每月低于2000元的，按2000元发放，超过约定临时安置期一年以内(含)的在上述基础上增发20%，超过约定临时安置期一年以上的增发30%。被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿和选择产权调换房屋均为现房的，无临时安置费;被征收人、公有房屋承租人选择产权调换房屋均为期房的，按,上述标准发放;被征收人、公有房屋承租人选择产权调换房屋既有现房又有期房的，临时安置费按被征收房屋建筑面积扣除现房建筑面积后，按实结算，临时安置费结算不享受每户每月低于2000元的，按2000元发放的标准。
若该户被司法强制执行的，不享受临时安置费。
七、征收非居住房屋的补偿和奖励、补贴
(一)非居住房屋征收补偿方式
被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的非居住房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收非居住房屋补偿金额与用产权调换非居住房屋价值的差价。
(二)非居住房屋征收补偿标准
1、市场评估价格;
2、设备搬迁和安装费用;
3、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;
4、停产停业损失补偿。
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
因征收非居住房屋造成被征收人停产停业损失的，按以下公式进行补偿:停产停业损失补偿=被征收非居住房屋的房地产市场评估单价X被征收非居住房屋建筑面积×10%。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人对评估结果有异议的，可以按规定申请复核、鉴定。
(三)征收非居住房屋奖励与补贴
1、签约奖
(1)基础奖
户均奖:按户给予30000元奖励。
面积奖:按被征收房屋认定的建筑面积给予8000元/平方米的奖励;对于配合征收前期工作的，再按被征收房屋认定的建筑面积给予4000元/平方米的奖励，若低于200000元的按200000元计算。
(2)按期签约奖
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期内签订房屋征收补偿协议的，按被征收房屋认定的建筑面积给予4000元/平方米的奖励;在签约期结束后至区人民政府依法作出征收补偿决定前，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按被征收房屋认定的建筑面积给予2000元/平方米的奖励。
区人民政府依法对该户作出征收补偿决定的，不享受该项奖励。
(3)签约比例奖
在规定的签约期限内，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的签约率达到90%的，给予50000元/户的奖励。另外，签约期限内签约率在90%基础上每增加1%，增加奖励费5000元/户。
在规定的签约期限内未签约的，不享受该奖励。
2、搬迁奖
征收补偿协议生效后，被征收人、公有房屋承租人按签订的征收补偿协议约定的搬迁期限完成搬迁的，按被征收房屋认定的建筑面积给予1200元/平方米的搬迁奖励。
区人民政府依法对该户作出征收补偿决定的，不享受该项奖励。
3、证照补贴.
对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公房租赁凭证给予每户50000元补贴。
八、征收设有抵押权房屋的补偿标准
征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
九、评估机构的选定方法及估价争议的处理
(一)估价机构的确定
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
本地块房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
用于产权调换房屋的市场价值由选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
(二)估价争议的处理
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。
十、产权调换房屋的基本情况和选购方法
居住房屋产权调换房源为.上海市嘉定区练祁佳苑、景河名苑、汇丰荷苑二期、钜凯馨园、南北周嘉苑、沧海绿苑、宝菊新家园、五街坊二期、唐家苑、金沙湾绿地和苑、金沙湾绿地和苑二期、远香舫二期嘉苑、远香舫二期庭苑、远香舫一期新苑、南门社区29- -06 (期房)、菊园31-1.32-1 (期房)等。
非居住房屋产权调换房源为澄浏中路3238弄。
产权调换房屋价格=产权调换房屋的房地产市场评估单价X产权调换房屋建筑面积。
具体房源明细和选购方法另行公布。
签约期限届满后，房屋征收部门可对未使用的产权调换房屋进行收回，房屋征收补偿决定所需的产权调换房屋另行公布。
十一、房屋征收补偿的签约期限
本地块房屋征收补偿协议的签约期限为60日，具体签约时间另行公布。
十二、补偿协议的履行
被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议生效后，在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。若被征收人、公有房屋承租人未按期搬迁，经房屋征收部门书面通知催告仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止，视作未签订征收补偿协议。
十三、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
十四、达不成补偿协议的处理办法
(一)征收补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人、公有房屋承租人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
(二)征收补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或经行政复议或行政诉讼维持征收补偿决定的，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十五、承担房屋征收与补偿具体工作的房屋征收事务所名称
上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司。
十六、其他事项
本方案未尽事项，另行公布。具体规定适用问题，由房屋征收部门负责解释。 关键词：东至项泾河、南至练祁河、西至沪宜公路、北至清河路、房屋征收、补偿协议。
上海动迁律师方燕为您精心收集和整理《嘉定区西门街区（西门历史文化风貌保护区）旧城区改建二期地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）》。如果您有动迁相关问题要咨询，请联系方燕律师13661982247。方燕律师已入选上海市律协十一届不动产征收（拆迁）业务研究委员会委员。