公房承租人死亡后，变更承租人非常重要——首席房产律师方燕

曾经遇到过一起非常棘手的案件，被征收的房屋是一处公有住房，承租人A君早年移居美国，并加入了美国籍。该房屋一直由A君的远房亲戚B君居住使用，户口在册人员为B君一家三口。A君入美国籍后，曾来信表示同意将房屋更户为B君，B君也曾向房屋管理部门提出更户，但因过户手续较为繁琐，B君平日工作繁忙，过户一事就此搁浅下来。2016年，该房被列入征收范围，A君得知后便委托家人赴上海，找到征收单位要求签订征收补偿协议。根据目前的征收法律规定，被征收房屋是公有住房的，签约主体是房屋的承租人。虽然A君已移居美国多年，且加入了美国籍，但由于租赁凭证上的承租人仍为A君，最终征收实施单位还是与A君签订了征收补偿协议，并在B君不知情的情况下，与A君办理了退房手续，拆除了房屋。由于A君选择了全货币安置，且补偿款将由A君领取，B君无奈之下起诉A君和征收单位，以签约主体不合法、补偿方式损害自己利益为由，请求法院确认A君和征收单位签订的房屋征收补偿协议无效。
   《上海市房产管理局关于公房承租人出境定居后是否享有本市公房承租权及如何更改承租户名的复函》中明确指出，公房承租人出境定居，且已加入外国籍并得到确认的，其在本市无公房承租权。如原承租人在本市已无承租权，同住人申请更改户名，毋需征得原承租人的同意。根据以上规定，当年B君向房屋管理部门申请变更承租人为自己，是没有法律上障碍的。如果B君当年肯花一点儿时间，办妥过户手续，将承租人变更至自己的名下。那么，在房屋征收时，B君便可以以承租人的身份与征收单位洽谈、签订房屋征收补偿协议，并取得房屋征收补偿利益。现在的这场官司完全可以避免。
   在我代理的多起案件中，许多被征收房屋的承租人死亡后都没有及时办理变更承租人的手续。由于房屋征收补偿协议的签约主体是公房承租人，去世的承租人自然无法履行签约职能，故而许多被征收户因一时无法确定新的承租人而延误了签约的最好时机，甚至于引发诉讼。在此，我建议，公有住房承租人死亡后，具备继续履行租赁合同的当事人应及时向房屋管理部门（一般为房屋所在地的物业管理公司）提出变更承租人的申请，确定新的承租人，以免日后产生争议。

（本文系上海专业房产纠纷律师——方燕律师原创，如需转载或引用，请注明出处及作者）

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