方燕律师解析共有纠纷诉讼中的常见问题：

>>动迁前签订的家庭协议有效吗？   >>公房承租人、私房产权人未申请居困保障怎么办？

>>未成年人是否共同居住人？     >>已去世承租人的公房，动迁时如何确定签约主体  

>>公房的动迁利益是按户口分配吗？  >>“一证一套”新政下申请核定居住困难人员的重要性          被征收房屋的性质，大体可分为两种，即：私有房屋和公有房屋。私有房屋中，即包括有房地产权证的房屋，也包括没有产权证但有土地使用权证的房屋（一般为解放前后私人建造的房屋）。根据征收法律规定，私有房屋由其产权人作为补偿协议的签约主体，产权人死亡的，由产权人的继承人作为补偿协议的签约主体。那么，“产权人”如何确定呢？根据上海市政府第71号令的规定，私房的产权人以房屋征收时房地产权证所载明的所有人为准。参照此规定，只有土地使用权证的私房，产权人以房屋征收时土地使用权证所载明的使用人为准。
   现实生活中，房屋的实际产权人与房产证上登记的产权人不一致的情况，并不鲜见。例如：按照94方案购买的售后公房，购房时的成年同住人、工龄使用人等人，都可以确认成为房屋的产权人；夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的房产，虽登记在一方名下，配偶其实也是房屋的产权人；为了规避房屋限购政策，使用亲戚、朋友的名义购房，也会造成房屋的实际产权人与产权证上登记的产权人不一致。此类房屋如果被征收，根据目前的征收法律规定，征收部门是以房产证上登记的产权人为补偿协议的签约主体的。如此，房屋的实际产权人虽然拥有房屋的所有权，却无法享有补偿协议的签约权利，包括领取货币补偿款的权利。
   在我接待的一起咨询案例中，有一处私房，产权证登记在妹妹名下，但实际上房屋产权是归姐妹二人所有的。也就是说，姐姐是隐名的产权人。现私房已经列入征收范围，姐姐将其与妹妹签署的家庭协议提供给征收实施单位，以证明她也是产权人，要求参与该户补偿协议的洽谈和签约。但是，由于房产证上只登记了妹妹的名字，根据征收法律规定，该户的签约主体只有妹妹一人，征收实施单位自然不会与姐姐洽谈、签署补偿协议。如此，姐姐便丧失了与征收实施单位谈判、签约、领取货币补偿款的权利。如果姐姐的名字登记在产权证上，则情形将大不一样。
   为了避免遇到上述案例中的情况，我建议，房屋的实际权利人应及时通过协商或诉讼的方式，确认其在房屋内的产权，并办理相应的产权变更登记手续，将自己的名字登记到房产证上。只有房产证上有名字了，日后房屋征收时，才可以作为被征收人参与补偿协议的谈判和签订。由于目前法院不受理已列入征收范围的房屋确权案件，故如果要确认对房屋享有所有权，应在房屋征收前处理。