方燕律师解析共有纠纷诉讼中的常见问题：

>>动迁前签订的家庭协议有效吗？   >>公房承租人、私房产权人未申请居困保障怎么办？

>>未成年人是否共同居住人？     >>已去世承租人的公房，动迁时如何确定签约主体  

>>公房的动迁利益是按户口分配吗？  >>“一证一套”新政下申请核定居住困难人员的重要性       一、征收与补偿的法律和政策依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）
3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）
4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市〔2013〕7号）
7、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发〔2012〕73号）
8、《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发〔2014〕13号）
9、其他相关法规和规范性文件
二、征收目的
为了促进社会发展，完善城市交通基础建设，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该地块。
三、新建工程征收范围
轨道交通十五号线天山路站建设用地规划实施范围。具体门牌号码：天山路680弄：7号、8号、9号、10号、11号、13号、14号、15号、16号，天山支路39弄：32号、34号、36号、38号、40号、42号，天山路700弄：1号、2号、3号，古北路373弄：7号、8号、9号，天山路700弄4号、5号，天山路710号，古北路218-258号双号，古北路270号，古北路314号（现见古北路288号），古北路373弄9号1层、379号1层、383号，古北路385临，天山路680弄12号、12-1临、12-2临、12-3临，天山路680弄16-1临，天山路700弄1-1临、1-2临，天山路700弄4-1临、4-2临～4-5临、4-6临等。
四、被征收房屋建筑面积的认定办法
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋类型	公寓	独立住宅(花园住宅)	新里住宅	新工房(有电梯、成套)	新工房(无电梯、成套)	新工房(无电梯、不成套)	“两万户”新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

五、关于非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
5、非居住房屋建筑面积的认定：
经有关部门批准居住房屋改变为非居住用途的，按批准的营业面积认定；
在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，按登记的营业面积认定。无法确定营业面积的，按被征收房屋建筑面积的50%认定。
六、征收与补偿计户标准
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。   
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
七、补偿方式、标准和计算方法
1、补偿方式：
（1）货币补偿
（2）房屋产权调换：被征收人、公有房屋承租人可用货币补偿金额购买基地提供的产权房。
2、本基地补贴系数标准为：30% 
3、本基地套型补贴面积
   独立成套独用居住房屋：每证补贴12平方米建筑面积。
   非成套独用居住房屋：每证补贴15平方米建筑面积。
   4、被征收房屋的补偿金额
（1）私有居住房屋：
被征收居住房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴
（2）公有居住房屋：
公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80% +价格补贴+套型面积补贴；
执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%。
（3）非居住房屋：
私有非居住房屋：被征收非居住房屋补偿金额=评估价格×100%；
公有非居住房屋：公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%；
执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%；
停产停业补偿=评估价格×10%。
（4）评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式：
评估价格：
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积
被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价按本基地评估均价计算
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积
价格补贴：
价格补贴=本基地评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积
套型面积补贴：
套型面积补贴=本基地评估均价×套型补贴面积
（5）居住困难户的优先保障
    按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。
　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向住房保障机构提出申请，并提供相关证明材料。符合条件的困难户由住房保障机构核查并公示。
本基地折算单价：19000元/平方米
八、企事业单位非居住房屋征收补偿：
1、补偿方式：货币补偿
2、被征收房屋的补偿金额
（1）被征收房屋的市场评估价格
私有非居住房屋：被征收房屋补偿金额=评估价格×100%；
公有非居住房屋：公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%;被征收人的补偿金额=评估价格×20%;
（2）设备搬迁和安装费用：15元/㎡×被征收房屋建筑面积；每证低于800元，按800元/证发放。
（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
    由征收当事人协商决定；协商不成的，应通过评估确定，如被征收人拒绝按规定提供资料的，征收部门按拟定的协商方案确定。
    （4）停产停业损失补偿：按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收部门委托评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。如被征收人不按规定提供资料的，仍按被征收房屋市场评估价的10%确定。
3、评估价计算公式：
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积
所涉评估机构均为本基地选定的评估机构。
九、产权调换房和选房办法
1、本基地产权调换房源（安置房的房价及安置房评估价在基地公示栏内公示）：
（1）配套商品房 ：嘉定江桥星火、青浦新城、闵行开心路、闵行上广电、闵行浦江、本区协和家园。
（2）商品房：闵行繁兴路300弄、嘉定水岸丽苑、本区天山路88弄。
2、房屋产权调换用房选购方法：
    （1）凡选择本基地产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，必须按规定签订补偿协议。
（2）居民根据本基地选房办法购买相应房型的配套商品房，但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该被征收房屋的补偿金额（评估价格+价格补贴+套型面积补贴），原则上先签约先选择购买。
（3）居住困难户的保障补贴可用于购买配套商品房，但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额和保障补贴之和（评估价格+价格补贴+套型面积补贴+保障补贴）。
（4）购买基地提供的配套商品房外，其余补偿款可购买基地提供的其他产权调换房屋，但购买总金额不得超过该户被征收房屋的货币总额（不含签约鼓励奖、提前搬迁奖、搬迁费、临时安置费、家用设施移装费）。
    （5）规定的奖励期结束后，根据实际使用情况，收回多余的房源。
（6）具体选房办法另行公布。
十、房屋征收评估机构选定办法
根据沪建管联（2015）269号《关于进一步加强市重大工程建设项目前期审批工作的通知》及沪房管规范市〔2013〕7号《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》相关规定，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。
房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
十一、搬迁费：
搬迁费=15元/㎡×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元/证发放。
签约生效后按期搬迁的，另免费提供搬家车一辆次（限本市范围），搬迁贵重物品增加的费用自理。
十二、家用设施移装费：
1、电话移装费每台150元
2、管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费500元
3、热水器拆装每台300元
4、有线电视移装费每户330元
5、空调拆装费每台400元
6、有线通宽带移装费，每户220元
7、由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电表移装费每只100元。
十三、奖励、补贴
奖励期为30天，具体时间另行公布。
（一）居住房屋
1、签约奖
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，每证给予50000元签约奖，区政府作出补偿决定的不予享受。
2、按时搬迁奖
在奖励期后十五天内搬出原址并交出空房的，每证奖励150000元，强制执行的不予享受。
3、面积奖
以被征收房屋建筑面积为基准，面积奖5000元/平方米。
4、装潢补贴
对被征收人、公房承租人以被征收房屋建筑面积为准，按900元/平方米补贴，若双方协商不成，可书面申请委托经投票选举确定的评估公司进行装潢评估，以评估结果补贴。
5、无搭建面积奖
对被征收房屋未见证面积按照500元/平方米建筑材料补贴；无未见证面积或有未见证面积放弃建筑材料补贴，每证奖励100000元。
6、借房补贴
每证给予一次性借房补贴13000元。
7、自行购房补贴
①选择货币补偿的补贴
选择货币补偿自行购房的被征收人、公有房屋承租人按被征收房屋的补偿金额的30%给予补贴。
②选择购买产权调换房屋后余款的补贴
选择购买产权调换房屋的，按购房后被征收房屋补偿金额的余款的30%给予补贴。即：（被征收居住房屋的补偿金额<含保障补贴>-购买的产权调换房屋总价<按基地启动签约公布的房价计算>）×30%。
8、签约鼓励奖
凡在奖励期内，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议且在约定期限内搬离原址并腾空原房屋交出钥匙，按以下办法给予签约鼓励奖。
A、楼层签约鼓励奖：
每个门洞的每个楼层签约率达100%，该楼层每证签约鼓励奖10000元；
B、门洞签约鼓励奖：
每个门洞签约率达80%，该门洞每证给予签约鼓励奖40000元，签约率每增加10%，该门洞每证再增加签约鼓励奖10000元；
C、基地签约鼓励奖：
在规定的奖励期内签约且在约定期限内搬离原址并腾空原房屋交出钥匙的证数占基地总证数比例超过85%，每提升1%，该基地每证再增加签约鼓励奖15000元。
规定的奖励期外签订协议的不享受签约鼓励奖。
9、提前搬迁奖
凡奖励期内签约的，奖励期后十五天内搬迁的，每提前一天搬迁交房，每
天给予提前搬迁奖3000元，最高不超过45000元；
（二）居非兼用房屋                           
1、居非兼用房屋可享受上述居住房屋1-9款的奖励、补贴。
2、对持有合法有效个体工商营业执照（注册并实际在被征收房屋内经营、每本证限一张）的，给予一次性补贴人民币30万元。
3、对持有合法有效个体工商营业执照（注册并实际在被征收房屋内经营、每本证限一张）的被征收房屋装饰、设备损失和从业人员补贴，每证补贴15万元。
上述享受工商营业执照补贴的，不再同时享受非居住停工停业补偿。
（三）企事业单位非居住房屋
1、签约奖
被征收人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后给予每证50000元的协议签约奖励，区政府作出补偿决定的不予享受。
 2、按时搬迁奖
    在征收补偿协议生效后30天内搬出原址并交出空房的，可按证奖励每证150000元，强制执行的不予享受。
     3、装潢补贴
    由征收当事人协商决定；若双方协商不成，可书面申请委托本基地确定的评估机构进行装潢评估，以评估结果补贴。如被征收人拒绝按规定提供资料的，征收部门按拟定的协商方案确定。
十四、特殊对象补助实施办法
    按《长宁区房屋征收特殊对象补助实施意见》执行。
十五、协议履行
征收补偿协议生效后一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或仲裁。
十六、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的奖励期限内，达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
十七、司法强制执行
区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定后，被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院裁决准予强制执行，裁定后，人民法院移送区政府组织实施强制执行。
十八、受委托的房屋征收事务所名称
上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司
十九、办公室接待地点、电话和时间（若有变化以基地通知为准）
地点：天山路680弄5号征收办公室
时间： 周一至周五上午9∶00至下午5∶00。
接待电话：62692105、62692109、62692106、62692113、62692110、62692116
二十、其它事项
1、房屋征收补偿协议的签订：私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议。征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房承租人及其共同居住人共有。若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的由书面委托代表签约）。房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡，可以继续履行租赁合同者有多人的，房屋征收决定作出前，当事人之间未能协商一致，或者未提出变更申请的，按沪房管规范征〔2013〕9号《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》规定执行。
    2、征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由房屋征收部门负责通知。
    3、签约当事人选择货币补偿的，签订《房屋征收补偿协议》；选择购买本基地配套商品房的，签订《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
    4、根据《关于加强本市房屋征收（拆迁）基地水、电、燃气等公用设施使用管理的通知》（沪建交联〔2011〕846号）规定，征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁后，应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、电、燃气等相关费用，房屋征收部门在收到相关支付凭证后在协议约定的时间内支付结算征收补偿款。
5、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币元。
 
 
                                上海市长宁区住房保障和房屋管理局
                                        2016 年11月12日