冯先生在2009年与倪先生签订一份租赁合同，承租倪所有的松江区某处商铺经营快餐，合同期至2012年5月。合同到期后双方虽无续签租赁合同，但冯先生仍每隔三个月将租金一次性付至倪先生账上。

 

　　2012年12月，该商铺所在地块动迁，但因动迁补偿没有谈妥，倪先生多次请冯先生搬出，冯没同意。2013年3月，倪先生将冯先生告上法院，法院判令双方租赁合同于2013年4月18日解除。此案判决后，冯先生随即另案起诉倪先生要求分割动迁款，法院经调查确认，该基地于2012年12月21日公告征收决定，倪先生于2013年2月与动迁公司签订动迁协议，并领取了相关补偿款共12万元。法院认为，动迁补偿款应归冯先生所有，因此判决倪先生应将12万元支付给冯先生。

 

　　律师评析

 

　　非住宅动迁，经常会因租赁而引发法律纠纷，承租人是否应该获得补偿或享受补偿范围是双方争议焦点。律师认为，先要认定征收时合法有效的租赁关系，拆迁补偿应以征收时合法有效的租赁关系作为前提，只要在公告租期范围内，理应获得相应补偿，还包括事实上的租赁关系。本案中，冯和倪虽在2012年5月21日书面租赁合同已经到期，但之后冯继续向倪支付租金，表明双方依然保持租赁关系。关于补偿的项目和金额问题，非居住房屋拆迁可获得的补偿项目有设备搬迁和补偿及停业损失等三部分，如果房屋装修是承租人的，还包括装修补偿费等。这些补偿费需专门机构评估，补偿对象为实际装修人和经营人，而并非产证人。本案中，法院经过调查判决，产权人倪先生应把收到的补偿款共计12万元归还冯先生。