房地产领域纠纷频发 律师：事前预防事后救济是关键

　　“高库存”、“低迷”等词汇一直与中国房地产市场如影随形。在此情况下，为了更快去库存，开发商们各出奇招，降价呼声不绝于耳。

　　不少房企“以价换量”力度更增，然而“价”低了，“量”上去了，关于“质”的纷争却不绝于耳。商品房买卖纠纷、商品房质量问题纠纷、物业纠纷、房企借款纠纷等目不暇接。在对商品房买卖纠纷案例的统计中可以发现，由于法律意识的缺失，消费者们在处理与开发商纠纷的过程中，往往得不偿失。

　　法律意识薄弱 问题处理不当遭损失

　　以商品房买卖为例，双方出现纠纷进入法律程序的案例不在少数。其中，有开发商就分期付款问题起诉购房者的，也有购房者就质量问题诉讼开发商等。在最终判决时，业主们并不总是“胜诉方”，开发商亦不总是“败诉方”，双方通过法律维权的漫长过程与最终裁判文书上的简洁文字形成了鲜明对比，也折射出当前房地产领域消费者法律意识缺失现象。

　　在某案例裁判文书中，某开发商以分期付款方式与原女士签订《商品房买卖合同》。合同规定，原女士需以分三期付款的形式付清全部房款。但原女士在支付了前两期房款以后，暂停支付了第三期房款。原因在于根据合同约定，建筑面积超过1%时，原女士需支付超出部分的房款——约3000元。原女士对开发商测量的超出部分建筑面积存有异议，因此没有理会开发商发出的催缴通知书，并未按时支付第三期房款。在这个案例中，法院最终判决原女士败诉，裁决原女士补缴超出部分房款，并缴纳滞纳金及承担诉讼费用。

　　无独有偶，与原女士法律意识缺乏败诉开发商的案件类似，叶先生在收楼过程中因质量问题找开发商维权，最终却因法律意识缺乏，举证不足造成违约而被开发商诉讼。叶先生的案例与原女士有诸多相同点，均是发现了房屋问题但无法提供足够证据，且在开发商书面通知按时缴款时未按时履行合同要求。

　　以上案例只是众多房产纠纷案例中的冰山一角，但反映出目前一些购房者在房地产领域纠纷处理与维权方面的法律知识薄弱，最终造成既没按时处理好问题，又造成经济损失的现象。

　　律师支招房产纠纷 事前预防事后救济是关键

　　对于频发的房产纠纷现象，重点应做好事前预防和事后救济工作。

　　房产纠纷的事前预防主要包括三个方面。一是购房前的考察和购房时合同的审查。购房者在购买房产时应该考察开发商的资信状况和是否具备“五证”。开发商的资质等级标志着开发企业的实力、信誉和管理水平，高资信的开发企业的工程工期和工程质量都会有所保障。此外还得审查开发商是否具备“五证”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证。“五证”是否齐全关系着开发商卖房是否合法。

　　二是签订购房合同时应仔细对约定内容进行审查，尤其需要认真审查合同中双方责任承担的有关条款，这可避免开发商在购房合同中设定不利于保护购房者权益的条款，也可避免产生上述原女士与叶先生因自身原因构成合同违约而败诉的情况。为减少法律缺失带来的被动问题，购房者最好邀请专业的律师陪同购房。

　　三是房屋交付前应该谨慎验房，购房者应该请专业的验房师或验房机构陪同验收房屋，且对于与合同不符的情形或其它质量问题最好形成书面文件，避免自身处于举证困难的情况。

　　另一方面，在出现商品房质量纠纷或其它纠纷时购房者应该采取果断措施维护自己的合法权益，做好事后救济。对于房地产纠纷的事后处理方式一般有自行协商、行政处理和调解、司法诉讼或仲裁等途径。对于一些小的纠纷，建议购房者与开发商或物业管理公司进行协商处理；对较大的房产纠纷，如果开发商不予处理则需要收据证据积极准备诉讼，原女士法律意识缺乏体现在出现了纠纷而没有收集足够的证据，亦没有积极准备诉讼。另外，对一些严重的商品房质量问题如主体结构安全问题等，建议购房者向相关的建设主管部门进行投诉和举报，确保在维权过程中掌握合法证据。

　　房地产领域法律法规一览

　　法律：《物权法》2007年10月1日施行，《城市房地产管理法》修正版于2007年8月30日施行，《土地管理法》修改后于2004年8月28日施行。

　　法规：《土地管理法实施条例》1999年1月1日实施。

　　规章：《房屋登记办法》2008年7月1日施行。

　　司法解释：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年10月1日施行；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年10月1日施行；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日施行。

 

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