私房征收中的“房屋使用人”应如何界定——首席房产律师方燕

 国有土地上被征收的房屋，性质分为“公房”、“私房”。私房既包括有房产证的房屋，也包括没有房产证但有土地使用权证的房屋。根据征收法律规定，私房征收后取得的征收补偿款、产权调换房屋（俗称安置房），归私房的产权人所有，但私房的产权人应负责安置房屋使用人。由此，私房的房屋使用人享有获得安置的权利，可以要求产权人以货币或者房屋的方式对己进行安置。因此，在私房征收中，如何界定“房屋使用人”尤为重要。很多诉讼，都是因为房屋使用人得不到安置而引发的。
    对于“房屋使用人”的界定，司法界观点不一。有一种观点认为，“房屋使用人”是指实际占用房屋的人。该观点的依据来源于上海市政府第71号令第51条的相关规定。还有一种观点认为，“房屋使用人”的界定应等同于“同住人”，即在该房内有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。我个人认为，上述两种观点均有偏颇之处。如果死抠条文，以“实际占用房屋”来界定房屋使用人，那么一些因为房屋面积小或因家庭矛盾而在外借房居住的人员，其安置权利无法得到保障。如果用“同住人”的定义去界定房屋使用人，那么一些早就在外购房且搬出去住的人员，也有权要求产权人安置，势必会损害产权人的合法利益。毕竟私房不同于公房，不带有国家的福利性质。产权人没有义务去安置居住有保障的人员。
   兼顾对产权人和安置对象利益的保护，我认为，私房征收中的房屋使用人应当是指房屋征收时，对该房屋享有居住权利的人员。我曾经代理过的一起案件中，一对母女早年按政策户口从外地迁入上海一处私房内，后于2000年购买了商品房，并实际搬入商品房居住。2014年私房被征收，该母女起诉法院，要求获得安置。后法院认为原告虽户口迁入被征收房屋，但因他处购有住房，且征收前长期居住在他处住房内，其居住权在他处已得到保障，故不属于私房的房屋使用人，最终驳回了原告的诉讼请求。该起案例中，法院显然是依据原告是否享有私房居住权利来界定原告是否房屋使用人的。如果该起案例中的母女没有购房，而是在他处借房居住的，因她们仍享有被征收房屋的居住权利，那么，她们的诉请应该会获得法院的支持。

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